空き家の固定資産税は本当に6倍？上がる条件といつからかを解説

「空き家を放っておくと固定資産税が6倍になる」と聞いて、実家をどうするか急に焦り始めた方もいるでしょう。

最初にお伝えしておくと、空き家になっただけで固定資産税が上がることはありません。
税負担が増えるのは、市区町村から勧告を受けて土地の軽減措置（住宅用地特例）が外れたときで、増えるのも土地の分だけです。

しかも「6倍」は計算上の言い方で、実際の税額がそのまま6倍になるとは限らないのです。

 

6倍と言われる理由、上がる条件といつから上がるのか、そして残すか壊すかの決め方まで、解体工事を請け負う側の目線でまとめました。

 

「空き家の固定資産税が6倍」と言われる理由

ご相談で特に多いのは、「親が施設に入り実家が空き家になった」「兄弟で相続した家を誰も使っていない」「近所から庭木の苦情が来て、税金のことも気になり始めた」というお声です。

• 空き家の敷地は住宅用地特例で税負担が軽くなっている
• 「6倍」は土地の軽減がなくなることを指す表現
• 住んでいない空き家にも固定資産税はかかり続ける

「6倍」という数字の中身は、次の3点を押さえると見えてくるはずです。

空き家の敷地は住宅用地特例で税負担が軽くなっている

住宅が建っている土地には、固定資産税の課税標準額（税額を計算するもとになる額）を下げる「住宅用地特例」がかかっています。

宇都宮市の案内では、住宅1戸あたり200平方メートル以下の部分が価格の6分の1、それを超える部分が価格の3分の1になります。

判定の基準は、原則として「人が住んでいるか」ではなく「敷地に住宅が建っているか」です。

 

ただし総務省の通知では、構造上住宅と認められないほど傷んだ家や、取り壊し予定・管理を怠っていて今後住む見込みがない家は、特例の対象となる「住宅」に当たらないとされています。

こうした例外に当たらなければ、空き家でも住宅として建っているあいだは、土地の税金は軽いままというわけです。

「6倍」は土地の軽減がなくなることを指す表現

6分の1に下がっていた課税標準額が本来の額に戻れば、計算上は6倍になります。

「空き家の固定資産税が6倍」とよく言われるのは、この小規模住宅用地の軽減がなくなる場面のことです。

対象になるのは土地の部分だけで、建物にかかる固定資産税は特例が外れても変わりません。

 

さらに、後で触れる負担調整措置もあるので、土地の税額がきっちり6倍になるケースは実はそう多くないのです。

住んでいない空き家にも固定資産税はかかり続ける

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に、土地と家屋それぞれについて課税されます。

宇都宮市の税率は1.4パーセントで、誰も住んでいなくても、所有しているかぎり納税通知書は毎年届きます。
手元に課税明細書があれば、土地と家屋の内訳を一度見ておいてください。

 

 

空き家の固定資産税が上がる条件は「勧告」を受けるかどうか

空き家になったというだけで税額が動くことはなく、分かれ目になるのは市区町村から「勧告」を受けるかどうかです。

• 特定空家等と管理不全空家等の違い
• 指導から勧告までの流れと住宅用地特例が外れる仕組み
• 空き家というだけで税額が上がるわけではない

勧告までにはいくつか段階があって、どこで手を打つかによって負担はずいぶん違ってきます。

特定空家等と管理不全空家等の違い

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）では、倒壊のおそれや衛生上の問題など、周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家を「特定空家等」（いわゆる特定空き家）と呼んでいます。

2023年12月13日に施行された法改正で、放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家が「管理不全空家等」として新たに位置づけられました。

 

国土交通省の資料には、勧告を受けた管理不全空家は固定資産税の住宅用地特例（6分の1などへの減額）を解除すると明記されています。

特定空家等ほど傷んでいない段階でも勧告の対象になりうる、という点は見落とせません。

指導から勧告までの流れと住宅用地特例が外れる仕組み

宇都宮市では、近隣から相談が入ると生活安心課の調査員が現地を確認し、管理不全なら所有者を調べて適正な管理を要請します。

市が公益上必要と認めた場合には指導が行われ、改善がなければ次の段階が勧告です。

市の案内では、勧告を受けてもなお対応が見られない場合に、住宅用地特例の対象から除外される場合があるとされています。

 

いきなり税額が上がるわけではなく、途中で手を打てる場面が何度かある、ということです。

空き家というだけで税額が上がるわけではない

こうして順を追うと、「空き家になった年から6倍」という覚え方は正確とは言えないわけです。

「税金が上がる前に壊したい」という建物を見に行くと、屋根も外壁も傷みが少なく、管理を続ければ勧告とは縁がなさそうな家も珍しくありません。

税額だけを理由に急いで壊すと、あとで「直して使えばよかった」と感じることもあります。

 

まるごと解体プロは納屋やブロック塀といった小工事から建物全体の解体まで扱っているので、一部だけ片づける選択肢も含めて建物に合ったプランを考えられます。

 

 

特例が外れると税額は本当に6倍になるのか

実際に数字を当てはめると、特例が外れた土地の税額は6倍ではなく、「4倍前後」が目安だと説明されることも少なくありません。

• 小規模住宅用地と一般住宅用地の軽減割合
• 税額がそのまま6倍にならず「4倍前後」と言われることがある理由

そうなる理由は2つあり、軽減割合の違いと、負担調整措置という仕組みが関わっています。

小規模住宅用地と一般住宅用地の軽減割合

同じ住宅用地でも、固定資産税と都市計画税とでは軽減の割合が違います。

 

区分	面積	固定資産税の課税標準	都市計画税の課税標準
小規模住宅用地	住宅1戸につき200平方メートル以下の部分	価格の6分の1	価格の3分の1
一般住宅用地	200平方メートルを超える部分	価格の3分の1	価格の3分の2

 

仮に評価額1,800万円、面積150平方メートルの宅地なら全体が小規模住宅用地で、固定資産税の課税標準額は300万円、税額は年4万2,000円という計算です。

特例がなくなって評価額の1,800万円がそのまま課税標準額になれば、単純計算で年25万2,000円にまで膨らみます。

ただ、この額がそのまま請求されることはまずありません。

税額がそのまま6倍にならず「4倍前後」と言われることがある理由

住宅用地の特例が外れた宅地は、税の上では店舗や駐車場の敷地と同じ「商業地等」の扱いになります。

総務省の固定資産税の概要では、商業地等の宅地の課税標準額は「評価額×70%」が上限とされています。

6分の1（約16.7パーセント）だった課税標準が評価額の70パーセントになると考えると、比率はおよそ4.2倍です。

 

先ほどの例なら、課税標準額は1,260万円、税額は年17万6,400円が目安で、「6倍ではなく4倍前後」と言われるのはこの計算からです。

 

実際の課税標準額は前年度の額などから個別に計算されるので、正確な額を知りたいときは市の担当窓口に問い合わせてください。

もう1つ見落としやすいのが、建物分の固定資産税は特例の有無と関係なく変わらない点です。

 

 

空き家の固定資産税はいつから上がる？1月1日と解体のタイミング

ここを知らないまま動くと、税金を減らすつもりの解体で、かえって翌年度から土地の税額を上げてしまいかねません。

• 勧告を受けた翌年度分から上がる仕組み
• 解体して更地にしても住宅用地特例はなくなる
• 「6倍を避けるために解体」が逆効果になりやすい場面

税額は毎年1月1日の状態で決まるため、その日を軸に順番を整理しましょう。

勧告を受けた翌年度分から上がる仕組み

固定資産税は1月1日を賦課期日（課税の基準日）とし、その日の状態で、その年度の税額が決まります。

宇都宮市の案内でも、特例から外れるのは賦課期日の時点で勧告を受けている土地とされています。

たとえば秋に勧告を受けて年内に対応しなければ、翌年1月1日にも勧告が残るので、翌年度分から特例の対象外となる流れです。

 

反対に、年内に修繕などの措置を終えて市に改善を確認してもらえれば、翌年度の特例を守れる余地もあるわけです。

解体して更地にしても住宅用地特例はなくなる

住宅用地特例は住宅が建っていることが前提なので、解体して更地にすれば、勧告とは関係なく特例はなくなります。

「解体すれば固定資産税が減免される」と考える方もいますが、土地だけで見れば、多くの場合むしろ税額は上がる方向に動くのです。

 

宇都宮市の市税Q&Aにも、10月に家屋を取り壊して駐車場にしたところ、翌年1月1日時点で特例を受けられず、税額が急に上がったという例が載っています。

 

解体後の固定資産税の動きは「家を解体すると固定資産税はどうなる？栃木県で解体を検討する方が知っておきたい税金のポイント」でも整理しました。

「6倍を避けるために解体」が逆効果になりやすい場面

解体を請け負う側から言うと、年末に工事を急いでも得にならないことがあります。

12月中に解体を終えると1月1日の時点で更地になっているので、翌年度から土地は特例を受けられません。
建物を残したまま年を越し、1月2日以降に着工すれば、その年度分は住宅用地特例が続きます。

 

着工日を決めるときは、工事が1月1日をまたぐかどうかを業者と確かめておくと、思わぬ税負担を避けやすくなります。

 

 

宇都宮市で空き家の固定資産税が上がる前にできる対策

宇都宮市の調査では、問題のない空き家と判定された住宅のうち、1割近くが3年ほどのあいだに管理不全の状態へ進んでいました。

• 宇都宮市の調査で見る管理不全化が進む空き家の実態
• 住み続ける予定がなくても管理と修繕で勧告を防ぐ
• 売却や活用を考えるなら早めに相談先を決めておく
• 解体を選ぶなら老朽危険空き家除却費補助金の条件を確認する

まず数字で実態をつかみ、そのうえで今のうちに打てる手を挙げていきます。

宇都宮市の調査で見る管理不全化が進む空き家の実態

第2次宇都宮市空き家等対策計画によると、令和2年度の調査で確認された戸建ての空き家は5,587戸で、平成29年度の4,831戸から増えています。

このうち外壁や屋根に腐朽や破損がある管理不全な空き家（C判定）は848戸、倒壊などのおそれがある危険な空き家（D判定）は79戸です。

 

見逃せないのは、平成29年度に問題のない空き家（B判定）とされた3,462戸のうち、297戸（8.6パーセント）がC判定やD判定に悪化していたことです。

住み続ける予定がなくても管理と修繕で勧告を防ぐ

勧告を防ぐ近道は、市の調査員が外から見て「管理されている」と分かる状態を保つことにあります。

解体業者が現地調査で確かめるのも屋根や雨樋、外壁、基礎、草木などの外回りが中心で、傷みが出やすいのもこのあたりです。

 

遠方でなかなか見に行けないという方は、屋根材のずれや庭木の越境など、近所に影響が出やすい箇所から先に手を入れておきましょう。

売却や活用を考えるなら早めに相談先を決めておく

管理を続けるのが難しいなら、売るか貸すかの判断を先延ばしにしないほうが、結局は負担が軽く済みます。
空き家バンクや賃貸活用の考え方は、「宇都宮の空き家対策ガイド！空き家バンク・補助金・賃貸活用・解体支援まで徹底解説」で取り上げています。

 

運営会社の株式会社リアンコーポレーションは不動産業（宅地建物取引業）の免許も持っているため、「壊して売るか、建物付きで売るか」の段階から相談できるのが強みです。

解体を選ぶなら老朽危険空き家除却費補助金の条件を確認する

宇都宮市には、危険な空き家の解体費を補助する老朽危険空き家除却費補助金があります。

市の公式ページ（10月14日時点）によると、対象は昭和56年5月31日以前に建てられた空き家、または建築基準法上の道路に2メートル以上接していない敷地にある空き家のうち、倒壊などの危険性があると市が判定したものです。

 

補助額は、除却費（税抜）と「延べ床面積×1平方メートルあたり11,000円」のいずれか低い方の3分の2で、上限は70万円とされています。

同じ世帯の合計所得が818万円以下（単身世帯は780万円以下）という所得要件があり、工事も建設業の許可か解体工事業の登録を受けた宇都宮市内の事業者に頼まなければなりません。

 

令和8年度の事前調査申請は4月1日から5月29日までの受付で、10月14日時点ではすでに締め切られました。

解体の補助制度は自治体ごとに条件が異なり、次年度の募集も市の発表しだいなので、使いたい方は春先に市のページをのぞく習慣をつけておくと動きやすくなります。

 

補助金の種類はまるごと解体プロの補助金・助成金のページに、申請の流れは「宇都宮市の解体補助金まとめ！対象条件・補助額・申請手順を分かりやすく解説」に整理しているので、あわせてご覧ください。

 

 

空き家を残すか解体するか迷ったときの判断ポイント

読み終える頃には、自分の空き家を「残す」「直す」「壊す」のどれで考えればよいか、判断の順番が見えてくるはずです。

• 建物の傷み具合と修繕費・解体費を並べて比べる
• 解体後の土地の使い道と税額の変化を先に確認する
• 解体費用の目安と見積もりで確認したいこと

税額の損得だけで決めてしまわないよう、判断の材料を3つ並べてみます。

建物の傷み具合と修繕費・解体費を並べて比べる

現地調査で最初に確かめたいのは、屋根と基礎の2か所です。

屋根から入った雨水が柱や梁に回っていると、外壁がきれいでも内部の腐食が進み、修繕費が解体費を上回ることもあります。

まるごと解体プロの木造建物の解体は、20坪を想定して59.8万円からです（重機回送費・諸経費除く。税込価格）。

 

この額と屋根や外壁の修繕見積もりを並べると、どちらが現実的かが見えてきます。
構造別の価格は、まるごと解体プロの解体メニューで確認できます。

 

直して使う道とも比べたい方は、同じ株式会社リアンコーポレーションが運営するリフォーム事業のサイトにある「リフォームと建て替えどっちがいい？費用・期間・メリットを徹底比較」も読んでみてください。

 

「もう少し早く見てもらえば、直して使えたかもしれない」というお声を、傷みが進んだ建物の前で聞くこともあります。

迷っている段階でもかまわないので、建物が持ちこたえているうちに無料の現地調査で状態を確かめてみませんか。

解体後の土地の使い道と税額の変化を先に確認する

解体に踏み切る前に更地の使い道まで決めておけば、税額がどう変わるかも前もって読めます。

 

建て替えて住む予定の方は、1月1日時点で新築工事に着手しているなどの要件を満たせば特例が適用される、と宇都宮市の市税Q&Aに示されています。

駐車場や資材置き場として使う場合は特例がなくなるので、税額が上がる前提で収支を考えておくのが無難です。

 

まるごと解体プロは解体後の土地活用や相続、空き家対策の相談にも応じており、その体制はまるごと解体プロの自社施工の理由で紹介しています。

解体費用の目安と見積もりで確認したいこと

解体費用の見積書で最初に見てほしいのは、本体の解体費ではなく、その下に並ぶ項目です。

重機回送費、諸経費、養生費、残置物の処分費、庭木やブロック塀など付帯物の撤去費が、別立てなのか「一式」にまとめられているのかで、総額の読み方が変わります。

 

坪単価の考え方や構造別の相場は「解体工事の坪単価はいくら？30坪・50坪の費用相場と平米単価の計算方法を解説」にまとめました。

 

見積もりの段階で「残置物はどこまで含むか」「ブロック塀や庭木は別か」「重機が入れない場合の手作業費はあるか」の3点を聞いておけば、着工後の追加請求はかなり防げるはずです。

 

一式の見積もりを比べずに契約し、あとから処分費を上乗せされたというご相談もあり、同じ建物でも読み方しだいで数十万円の差が出るのが解体費用の怖いところです。

 

費用の内訳を項目ごとに確かめたい方は、まるごと解体プロの無料現地調査・お見積もりをご利用ください。

空き家の固定資産税6倍でよくある質問

実家の片づけを進める方からは、売却や修繕の時期と税金が絡んだ質問がよく届きます。

• Q. 空き家を売却したら、その年の固定資産税はどうなりますか？
• Q. 古くてボロボロの空き家なら固定資産税はかからないのでは？
• Q. 空き家をリフォームすると固定資産税は上がりますか？
• Q. 勧告を受けたあとに修繕すれば、住宅用地特例は元に戻りますか？

4つとも、順番にお答えします。

Q. 空き家を売却したら、その年の固定資産税はどうなりますか？

その年度の固定資産税は、1月1日時点の所有者である売主に1年分が課税される決まりです。

宇都宮市の市税Q&Aでも、年の途中で売っても、その年度分は1月1日現在の所有者に課税されるとしています。

引き渡し日以降の分を買主が日割りで負担する取り決めは多いものの、市からの課税先は変わりません。

Q. 古くてボロボロの空き家なら固定資産税はかからないのでは？

建物が古くて評価額が下がっても、土地の固定資産税はかかり続けます。

免税点は土地30万円・家屋20万円で、同じ人が市内に持つ課税標準額の合計で判定されるため、宅地が下回るケースは限られます。

 

古い建物ほど評価額は下がる一方、傷みが進めば管理不全空家等として勧告を受ける可能性は高まるでしょう。

Q. 空き家をリフォームすると固定資産税は上がりますか？

屋根や外壁の補修、設備の交換など、維持のための工事なら、家屋の評価額が見直されて税額が上がるケースは多くありません。

一方、増築や大規模な改修では家屋の評価が見直される場合があるため、工事の前に市の担当窓口へ確認しておくと安心です。

Q. 勧告を受けたあとに修繕すれば、住宅用地特例は元に戻りますか？

勧告に対して必要な措置をとり、市が改善を確認して勧告が解除されれば、その後の1月1日時点で住宅用地特例の対象に戻る可能性がありますが、扱いは市の判断によります。

ただし、1月1日までに措置が終わっていなければ、その年度分は特例の対象外のままになります。

どの程度の修繕で改善と認められるかは個別の判断なので、工事に入る前に市の担当課へ確認してください。

 

勧告の通知が届いて何から始めればよいか分からない方も、まるごと解体プロなら、修繕で足りるのか解体が妥当なのかを現地で一緒に確かめられます。

まずは無料の現地調査から、気軽にお声がけください。

 

 

空き家の固定資産税6倍を避けるための対策まとめ

空き家の固定資産税が6倍になると言われるのは、勧告を受けて住宅用地特例が外れ、土地の課税標準額が6分の1から本来の額へ戻る計算になるからです。

実際には商業地等の上限である評価額の70パーセントで頭打ちになるため、目安は4倍前後とされ、建物分の税額は変わりません。

 

迷ったときは、1つ目に今の建物が勧告を受けそうな状態かどうか、2つ目に管理と修繕で防げるか、3つ目に売却・活用・解体のどれが土地の使い道に合うか、という順に考えると判断がぶれにくくなります。

 

まるごと解体プロは、宇都宮市を中心に栃木県内で9拠点を展開し、自社施工で中間マージンを省いた価格と、店舗で直接相談できる体制を整えています。

 

国家資格者が在籍し、建設業許可（栃木県知事許可 第23657号）を受けた解体業者として、解体後の土地活用や相続、空き家対策のご相談にも応じているのが特徴です。

これまでの工事の様子はまるごと解体プロの施工事例でご覧いただけます。

 

「実家が空き家になって税金が心配」「勧告の通知が届いて何から手をつければいいか分からない」「壊すか直すか、費用を見てから決めたい」という方は、宇都宮市内はもちろん、栃木県内のほかの市町にある空き家についてもご相談ください。

 

本記事の税制と補助金の内容は、2026年10月14日時点の宇都宮市と国の公式情報に基づいています。

 

制度の内容や受付状況は年度によって変わるため、最新情報は宇都宮市の公式サイトや担当課でご確認ください。

空き家の状態を見てから決めたいという方は、無料の現地調査で建物を一緒に確かめるところから始めてみてください。