お問い合わせ閉店や移転が決まったあと、多くの経営者が最初につまずくのが「どこまで壊して返すのか」という点です。
- 契約書に「原状回復のうえ返還する」とあるが、具体的な範囲が書かれていない
- 管理会社から「スケルトン戻しでお願いします」と言われたが、費用の見当がつかない
- 見積もりを取ったら業者によって金額が倍近く違った
原状回復・スケルトン戻し・居抜き渡しは似ているようで、工事範囲も金額もまったく違います。
契約書の書き方ひとつで数十万円単位の差が出ることも珍しくありません。
この記事では、3つの工事の違い、契約書の確認ポイント、費用の決まり方と内訳、退去直前に発覚しやすい追加費用、引き渡しまでの手順を順に整理します。
Contents
店舗の退去で発生する「解体」と「原状回復」は何が違うのか
同じ「店舗を壊す工事」でも、呼び方によって想定される範囲は変わります。
まずは言葉の整理から始めましょう。
ご相談で特に多いのは、「契約書にスケルトンと書いてあるが、どこまでが躯体なのか分からない」「居抜きで次のテナントに引き継げると聞いたが、貸主の承諾が必要と言われた」というお声です。
範囲が決まらないまま複数社に見積もりを依頼すると、比較そのものが成立しません。
- 原状回復工事とは何をどこまで戻す工事なのか
- スケルトン戻しは躯体だけを残す状態にすること
- 居抜き渡しとの違いと選択を分ける判断軸
順に確認します。
原状回復工事とは何をどこまで戻す工事なのか
原状回復は「入居したときの状態に戻す工事」を指します。
ポイントは、戻す先が更地でも新品でもなく、あくまで契約時に引き渡された状態だという点です。
国土交通省のガイドラインでは、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
実務では、この定義よりも契約書の特約がどう書かれているかが優先されるのが一般的です。
スケルトン戻しは躯体だけを残す状態にすること
スケルトン戻しは、コンクリートの床・壁・天井といった建物の骨組みだけを残し、内装をすべて撤去した状態にする工事です。
対象になるのは、間仕切り壁、天井材、床材、造作家具、照明、空調、給排水配管、内部の電気配線などです。
入居時にスケルトンの状態で引き渡された区画は、退去時もスケルトンで返すのが基本になります。
居抜き渡しとの違いと選択を分ける判断軸
居抜き渡しは、内装や設備を残したまま次のテナントへ引き継ぐ方法です。
原状回復工事が不要になるため、退去側の負担は大きく下がります。
ただし、貸主の承諾と次のテナントの決定がそろわなければ成立しません。
判断の分かれ目は次の3点です。
- 貸主が居抜きでの引き継ぎを認めているか
- 退去期限までに次のテナントが決まる見込みがあるか
- 造作の状態が引き継ぎに耐えるものか
条件がそろわない場合に備え、居抜き交渉と並行して原状回復の見積もりを取っておくと、期限直前に慌てずに済みます。
原状回復の範囲は契約書のどこを見れば分かるのか
範囲を確かめないまま工事を発注すると、本来は不要だった部分まで壊してしまうことがあります。
金額の差はここで生まれます。
- 事業用テナントは住宅向けガイドラインの対象外になる
- 原状回復特約に書かれやすい表現とその意味
- 工事区分表（Ａ工事・Ｂ工事・Ｃ工事）の読み方
1つずつ見ていきます。
事業用テナントは住宅向けガイドラインの対象外になる
原状回復のトラブルでよく引き合いに出される国土交通省のガイドラインですが、対象範囲には注意が必要です。
ガイドラインには「このガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定しています」と明記されており、事業用のテナントは想定の対象外です。
住宅賃貸では経年変化や通常損耗の修繕費用は賃料に含まれるものとされていますが、事業用では契約書の定めが優先されるのが一般的とされています。
参照：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
つまり、店舗の原状回復では「住宅ではこうだから」という基準は通用しません。
判断の根拠は契約書に集約されます。
原状回復特約に書かれやすい表現とその意味
契約書に書かれる表現は限られています。
よく使われる文言と、そこから読み取れる範囲を整理します。
- 「入居時の原状に復して返還する」：入居時の図面や写真との照合が必要
- 「スケルトン状態にて返還する」：内装・設備の全撤去が前提
- 「貸主の指定する業者により施工する」：業者の選択権が借主にない
- 「造作物は借主の負担で撤去する」：厨房や什器の撤去費が借主負担
契約書だけで判断がつかない場合は、入居時の引き渡し写真や図面を管理会社に確認してください。
これが残っているかどうかで、交渉の余地が大きく変わります。
工事区分表（Ａ工事・Ｂ工事・Ｃ工事）の読み方
商業施設やビルのテナント契約には、工事区分表が添付されていることがあります。
費用負担と業者選定の権限を整理した表で、原状回復の範囲を読み解く鍵になります。
Ａ工事とＢ工事はオーナー側が業者を決める
Ａ工事は、建物の躯体や共用設備などオーナーが費用を負担し、オーナーが業者を選ぶ工事です。
Ｂ工事は、テナントの要望で行うものの、建物全体に影響するためオーナーが指定した業者が施工し、費用はテナントが負担します。
防災設備や空調の幹線などが該当することが多く、金額が読みにくい区分です。
Ｃ工事はテナント側で業者を選べる
Ｃ工事は、費用負担も業者選定もテナント側で行える工事です。
内装の造作や什器まわりが中心になります。
原状回復で費用を抑えられる余地があるのは、主にこのＣ工事の範囲です。
どこまでがＣ工事なのかを早い段階で確認しておくと、相見積もりを取れる範囲がはっきりします。
店舗の解体・原状回復にかかる費用相場と内訳
費用を左右する要素は、面積よりも「撤去する造作の量」と「工事のしやすさ」の2つです。
坪単価だけを比べても実態はつかめません。
- 工事の種類別に見る坪単価の目安
- 業種によって費用が変わる理由
- 見積書で確認しておきたい主な項目
それぞれ具体的に見ていきましょう。
工事の種類別に見る坪単価の目安
店舗の工事は、戻す範囲によって3種類に分かれます。
費用の決まり方も種類ごとに違います。
| 工事の種類 | 戻す範囲 | 費用の決まり方 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 原状回復（内装解体） | 契約書で定めた入居時の状態 | 撤去する造作・設備の量 | 入居時の状態が図面や写真で確認できる区画 |
| スケルトン戻し | 躯体だけを残した状態 | 天井・床・間仕切り・設備の全撤去量 | スケルトンで引き渡された区画 |
| 建物ごとの解体 | 建物を撤去して更地に | 構造・延べ床面積・付帯部の有無 | 自己所有の戸建て店舗・敷地ごと処分する場合 |
同じ面積でも、厨房や個室の多い区画と什器だけの区画では撤去量が数倍違います。
坪単価が一人歩きしやすいのはこのためで、実際は現地で造作の量と搬出経路を見なければ金額は出せません。
建物ごと解体する場合は構造で目安が立ちます。
まるごと解体プロの参考価格は、木造建物・住宅が20坪・足場と基礎を含んで59.8万円から、鉄骨造と鉄筋コンクリート造が30坪で149.8万円からです（重機回送費・諸経費は除く、税込）。
駐車場のフェンスや土間コンクリートなどの付帯部は、まるごと解体プロの解体メニューに品目別の参考価格が掲載されています。
小規模な範囲だけを撤去したい場合の考え方は「小規模解体工事を徹底解説！費用、手順、注意点とメリット」で解説しています。
業種によって費用が変わる理由
同じ広さの店舗でも、業種によって撤去する設備の数と種類がまったく違います。
飲食店は厨房設備・ダクト・グリストラップの撤去が加わる
飲食店の原状回復では、厨房機器、フード、排気ダクト、グリストラップ、給排水の配管まわりが対象になります。
ダクトは屋上や外壁まで伸びていることが多く、撤去範囲が建物側に及ぶかどうかで金額が変わります。
油分が付着した設備は搬出前の清掃が必要になり、その分の手間も加わります。
美容室・クリニックは給排水と特殊設備の復旧が発生する
美容室はシャンプー台のために床下へ給排水を新設していることが多く、その撤去と床の復旧が必要になります。
クリニックや歯科では、レントゲン室の防護仕様、医療用配管、専用の電源設備などが加わります。
撤去後に躯体の状態を戻せるかどうかは、入居時にどこまで手を入れたかで決まります。
見積書で確認しておきたい主な項目
見積書を比べるときは、総額よりも項目の粒度を見てください。
次の項目が分かれているかどうかが判断材料になります。
- 内装撤去費：間仕切り・天井・床の撤去
- 設備撤去費：厨房・空調・給排水・電気
- 運搬費と処分費：品目別の数量と単価
- 養生費：共用部・エレベーター・搬出経路
- 諸経費：申請・警備・管理費
事業活動から出る廃棄物は、種類に応じて産業廃棄物または事業系一般廃棄物として処理する必要があり、処理の流れを記録する伝票も発生します。
処分費が「一式」でまとめられている見積書は、数量の根拠を確認してください。
参照：環境省「廃棄物等の処理」
見積もりの取り方は「解体工事を依頼する前に知っておきたい見積もりのポイント」でも詳しく解説しています。
店舗の原状回復は、業者によって提案される範囲がまったく違う工事です。
本当にその範囲まで撤去する必要があるのか、契約書のどの条項を根拠にしているのか、追加が出ない見積もりになっているか。
ここを確かめないまま発注し、不要な部分まで壊してしまったというご相談は実際にあります。
原状回復の範囲と工法の選び方は、知っているか知らないかで数十万円から数百万円の差が出ます。
受け取らなければ損をするだけの内容ですので、検討中の方は無料の現地調査とお見積もりを今のうちにご依頼ください。
退去直前に発覚しやすい追加費用とトラブル
法改正により、着工前に必要な調査が増えています。
退去期限が迫ってから発覚すると、日程にも金額にも余裕がなくなります。
- アスベスト事前調査の義務化で追加になる調査・除去費
- 指定業者による工事で金額が想定を超えるケース
- 夜間作業・搬出経路・共用部養生による割増
- 造作譲渡が成立しても一部撤去が残ることがある
ここから詳しく取り上げます。
アスベスト事前調査の義務化で追加になる調査・除去費
石綿の事前調査は、令和5年10月1日以降に着工する建築物の工事から、厚生労働大臣が定める講習を修了した有資格者が行うこととされています。
報告が必要になるのは、解体部分の床面積の合計が80平方メートル以上の建築物の解体工事、または請負金額が税込100万円以上の建築物の改修工事です。
店舗の内装解体は改修として扱われることがあり、100万円を超える工事は報告対象になると考えて日程を組んでください。
報告は令和4年4月1日から義務化されています。
参照：国土交通省・経済産業省「石綿（アスベスト）含有建材データベース」
調査から結果が出るまでには日数がかかります。
退去日の直前に着手すると間に合いませんので、契約書の返還期限から逆算して手配してください。
詳しい流れは「宇都宮でアスベスト調査・除去が必要な方へ！石綿事前調査の義務化・補助金・大谷石処分まで徹底解説」でも解説しています。
指定業者による工事で金額が想定を超えるケース
契約書に「貸主の指定する業者により施工する」と書かれている場合、テナント側に業者の選択権はありません。
相見積もりが取れないため、提示された金額がそのまま確定しやすくなります。
対応としては、指定の対象がどこまでなのかを早い段階で確認することです。
防災・空調・電気の一部だけが指定で、内装の撤去はテナント側で発注できるケースもあります。
区分が分かれば、相見積もりを取れる範囲で費用を抑えられます。
夜間作業・搬出経路・共用部養生による割増
商業ビルや駅前のテナントでは、作業できる時間帯が限られます。
- 営業中の建物では夜間や早朝しか作業できない
- 搬出はエレベーター1基のみで、台車での小運搬が必要
- 共用廊下・エントランスの養生が毎日必要
こうした条件は工期と人工を押し上げます。
近隣や他テナントへの配慮を怠るとクレームにつながりますので、事前の調整が欠かせません。
起こりやすいトラブルは「解体工事で発生するトラブル事例3選：失敗を避けるための具体的な方法とは？」にまとめています。
造作譲渡が成立しても一部撤去が残ることがある
居抜きで造作を譲渡できた場合でも、すべての工事がなくなるわけではありません。
看板、店名の入った造作、リース物件の設備などは引き継げないことが多く、撤去が残ります。
さらに、什器や在庫が残ったままだと処分費が別途発生します。
残置物の扱いは「家の解体前に知っておきたい残置物の処理方法と注意点」の考え方が参考になります。
譲渡の合意ができた段階で、何を残し何を撤去するのかを書面で確定させておくと、引き渡し直前の追加工事を防げます。
工事は一度始めると後戻りが効きません。
「見積もりの範囲が想像と違った」「他社で勧められた進め方が最適だったのか分からない」という後悔の多くは、事前情報の差から生まれます。
失敗を避けたい方は、まず無料の現地調査とお見積もりをご利用ください。
宇都宮・栃木で店舗の解体と原状回復を進める手順
段取りが分かれば、退去期限に追われずに工事を進められます。
読み終えるころには、いつ誰に何を確認すればよいかが見えてきます。
- 退去通知から引き渡しまでのスケジュールの組み方
- 管理会社・ビルオーナーとの事前確認リスト
- 解体業者を選ぶときに確認したい許可と体制
- 解体後に空いた区画をどう活用するか
手順に沿って追いかけます。
退去通知から引き渡しまでのスケジュールの組み方
多くのテナント契約では、退去の3か月から6か月前に解約予告を出すことになっています。
工事はこの期間内に完了させ、原状回復済みの状態で引き渡すのが原則です。
逆算すると、次の順番になります。
- 解約予告と同時に契約書の原状回復条項を確認する
- 管理会社に工事区分と指定業者の有無を照会する
- 現地調査と見積もりを依頼する
- アスベストの事前調査と必要な届出を手配する
- 工事を実施し、立ち会いのうえ引き渡す
建物ごとの解体を伴う場合、建築物の解体工事は床面積80平方メートル以上で工事着手の7日前までに届出が必要とされています。
内装のみの工事が該当するかどうかは内容によりますので、業者に確認してください。
届出の全体像は「解体工事の届出とは？栃木県で家を解体する際に必要な手続きと注意点」で解説しています。
管理会社・ビルオーナーとの事前確認リスト
工事前に確認しておくと後戻りを防げる項目をまとめました。
契約書だけでは分からない運用ルールが多いためです。
- 原状回復の範囲（入居時の図面・写真の有無）
- 工事区分表の有無とＣ工事の範囲
- 指定業者の有無と対象工事
- 作業可能な曜日・時間帯
- 搬出経路と養生のルール
- 引き渡し検査の日程と立ち会い者
書面やメールで残しておくと、引き渡し時の認識違いを避けられます。
解体業者を選ぶときに確認したい許可と体制
店舗の解体や内装解体を任せる業者は、許可と体制の2点で見極めます。
建設工事の完成を請け負うには原則として建設業の許可が必要で、平成28年6月1日からは解体工事業が新たな業種として設けられ、28業種から29業種になりました。
ただし請負代金が1件500万円未満（建築一式工事は1,500万円未満）の軽微な工事は許可がなくても請け負えます。
建設業法にもとづく建設業の許可、または建設リサイクル法にもとづく解体工事業の登録があるかを確認してください。
まるごと解体プロは、株式会社リアンコーポレーションが運営する解体工事専門店です。
建設業許可は栃木県知事許可（般-7）第23657号の一般建設業許可で、自社施工により中間マージンをカットしています。
宇都宮市を中心に栃木県内で9拠点を展開し、施工エリアを宇都宮市に絞って対応しているため、現地調査から着工までの動きが早いのも特徴です。
社内の施工管理担当が並行案件にも対応し、相談・現地調査・見積もりはいずれも無料です。
実際の工事内容はまるごと解体プロの施工事例、進め方は8ステップの解体工事の流れでご確認いただけます。
解体後に空いた区画をどう活用するか
賃借していた区画は、原状回復のうえ貸主へ返還して終わりです。
一方、自己所有の物件であれば、次の使い方を先に決めておくと工事の仕様が変わります。
- 次のテナントを募集する：どの状態で募集するかで工事範囲が決まる
- 建物ごと解体して土地として活用する：構造と付帯部の撤去範囲を確認する
- 用途を変えて使い続ける：残す設備と撤去する設備を切り分ける
内装を作り替えて使い続けたい場合は、解体ではなく改装の領域になります。
同じリアンコーポレーショングループのリアンコーポレーションのリフォームメニューで対応範囲をご確認ください。
「もう少し早く相談しておけば、別の選択肢を選べたのに」というご相談を何度も受けてきました。
指定業者の範囲、居抜き交渉の期限、アスベスト調査に必要な日数。
判断材料がないまま進めてしまうことほど、もったいないことはありません。
店舗の原状回復で後悔したくない方は、検討段階のうちに無料相談をご活用ください。
店舗の解体・原状回復に関するよくある質問
現地調査の場でテナント経営者の方からよくいただく質問をまとめました。
- Q. 店舗の原状回復はどこまでやれば良いのですか？
- Q. 原状回復工事の業者は自分で選べますか？
- Q. 飲食店の原状回復費用はいくらくらいかかりますか？
- Q. 店舗の解体費用は経費として計上できますか？
- Q. 退去日までに工事が終わらないとどうなりますか？
実際のご相談から順にお答えします。
Q. 店舗の原状回復はどこまでやれば良いのですか？
契約書の定めが基準になります。
入居時の状態に戻すのか、スケルトンにするのかで工事範囲が大きく変わります。
住宅向けのガイドラインは民間賃貸住宅を想定したもので、事業用テナントは対象外です。
入居時の図面や写真が残っていれば範囲の交渉材料になりますので、管理会社に確認してください。
Q. 原状回復工事の業者は自分で選べますか？
契約書に指定業者の定めがなければ選べます。
工事区分表がある場合、テナント側で発注できるのはＣ工事の範囲です。
指定の対象が一部の設備工事だけというケースもありますので、まず範囲を確認してください。
相見積もりが取れる部分が分かれば、費用を抑えやすくなります。
Q. 飲食店の原状回復費用はいくらくらいかかりますか？
厨房設備の量、ダクトの延長、グリストラップの有無、搬出経路の条件で大きく変わるため、坪単価だけでお答えできる工事ではありません。
現地で造作の量と作業条件を確認したうえで、項目ごとに数量を出した見積書を受け取るのが確実です。
同じ面積でも、什器中心の区画と厨房のある区画では撤去量が数倍違います。
Q. 店舗の解体費用は経費として計上できますか？
事業のために支出した費用であれば、必要経費として扱える場合があります。
国税庁は、その年に生じた販売費、一般管理費その他業務上の費用の額を必要経費に算入できるとしています。
ただし資産計上が必要になるケースもありますので、実際の処理は税理士にご確認ください。
Q. 退去日までに工事が終わらないとどうなりますか？
契約上の返還が完了しないため、延長分の賃料や違約金を求められることがあります。
具体的な扱いは契約書の条項によります。
アスベストの事前調査や届出には日数が必要です。
退去期限から逆算して、余裕をもって手配してください。
工事そのものよりも、こうした確認を誰と一緒に進めるかで結果が変わります。
まるごと解体プロは、株式会社リアンコーポレーションが2005年の創業から積み上げてきた体制のもと、自社スタッフが現地調査から引き渡しまで一貫して担当します。
相談・現地調査・見積もりはすべて無料ですので、範囲が決まらない段階でもご相談いただけます。
宇都宮で店舗を解体・原状回復するときのポイントまとめ
店舗の原状回復は、範囲が決まって初めて金額が決まる工事です。
ここまでの要点を整理します。
- 原状回復・スケルトン戻し・居抜き渡しは工事範囲も金額も別物
- 事業用テナントは住宅向けガイドラインの対象外で、契約書の定めが基準になる
- 費用は面積より撤去する造作の量と搬出条件で決まる
- 指定業者・夜間作業・アスベスト調査が追加費用の主な要因
- 退去期限から逆算し、解約予告と同時に範囲の確認を始める
「契約書の原状回復条項の意味が分からない」「スケルトン戻しの金額が妥当か判断できない」「退去日まで日がないが何から手を付ければいいか分からない」。
こうしたお声を宇都宮市・栃木県のテナント経営者の方から数多くいただいてきました。
まるごと解体プロは、宇都宮市を中心に栃木県内で9拠点を展開し、施工エリアを宇都宮市に絞って対応する解体工事専門店です。
建設業許可を持つ自社施工体制で中間マージンをカットし、問い合わせから引き渡しまでの8ステップで工事を進めます。
解体後の土地活用や不動産のご相談まで、株式会社リアンコーポレーションとして一貫してお手伝いできます。
法令や制度の内容は変わることがあります。
最新情報は各公的機関の公式サイトでご確認いただき、税務上の処理は税理士など専門家にご相談ください。
本記事の費用の考え方はあくまで目安であり、実際の金額は区画の状態と契約条件によって変わります。
引き渡しが遅れれば、その分だけ賃料の負担が続きます。
範囲の確認と調査の手配は、早く動くほど選べる選択肢が増える工事です。
宇都宮市・栃木県で店舗の解体や原状回復をご検討中の方向けに、無料の現地調査とお見積もりを承っております。
お気軽にご相談ください。
お電話でのご相談は 028-610-1230（受付10:00〜18:00・火曜水曜定休）でも承っております。
